個人再生すると住宅ローンはどうなる？メリットや手続きの方法を解説

「個人再生すると住宅ローンはどうなる？」「住宅は維持したまま個人再生することは可能？」といった疑問を感じたことがある人は少なくないでしょう。

個人再生の特性を理解すれば、前向きに手続きを検討できるはずです。

そこで今回は、個人再生をすると住宅ローンがどうなるか、また個人再生後に住宅ローンを組むことができるのかなどを詳しく解説していきます。

個人再生を行う際に住宅ローン特則を利用する条件も解説するため、ぜひ参考にしてみてください。

個人再生とは

個人再生とは債務履行が困難となった場合に、現実的な返済スケジュールを記載した再生計画案を裁判所に提出し、認可を受けて借金を減額する手続きです。

ただし、個人再生には「最低価値保証の原則」と呼ばれる規定があり、再生計画後の弁済額を決定するにあたり、申立て人が保有する財産の価値を下回ってはいけないといった取り決めが存在します。

そのため、多くの財産を所有する方は、個人再生を実施しても借金があまり減額されないケースが考えられるのです。

とはいえ、多くの場合は借金を5分の1程度に減額することが期待できますし、基本的には財産が処分されることもないので、借金問題に苦しんでいる方は本格的に検討してみるのも一つの手です。

次に個人再生手続きの「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」について解説します。

小規模個人再生

小規模個人再生は、借金総額が5000万円以内（住宅ローン除く）でありかつ債権者の過半数が再生計画案に同意した場合に検討できる手続きです。

後述する給与所得者等再生と比べて支払額を大きく減額できる傾向にあり、多くの方がまず小規模個人再生を検討することから、個人再生手続きの基本形として考えられています。

小規模個人再生では、「清算価値」と「最低弁済額」を基準に再生計画後の弁済額が決まります。

これら2つの価値のうち、金額が高い方が弁済額に設定されます。

給与所得者等再生

給与所得者等再生は、主に小規模個人再生ができない場合に検討される手続きです。

給与所得者等再生では「清算価値」「最低弁済額」に「2年分の可処分所得」を加えて、これらのうち最も高額なものが弁済額に設定されます。

可処分所得とは、税金や生活費等の最低限の支出を除いた収入を指します。

例えば、年収が400万円・最低限の支出が年間100万円であれば、可処分所得は300万円になります。

個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは

個人再生における住宅資金特別条項とは、住宅ローンを完済していない債務者が支払いを継続することで住宅ローンを個人再生の対象から外して手続きができる制度です。

一般的には、住宅ローン特則と呼ばれます。

なぜ、個人再生において住宅ローンの優先的な支払いを可能にする「住宅ローン特則」が認められているのかについて説明します。

前提として、個人再生や自己破産では、手続き実施前に意図的に一部の債権者に対して優先的に返済することは偏頗弁済と呼ばれる禁止行為です。

債務整理手続きを行う場合は、いかなる状況においても債権者の公平性を担保することが重要とされているからです。

住宅ローン特則は偏波弁済に該当しない

ここまで聞くと、借金の一種であるはずの住宅ローンを手続き対象から外す「住宅ローン特則」は偏波弁済にならないのだろうか、という疑問を感じる人もいるでしょう。

具体的には以下の2つの理由が考えられます。

1.住宅ローンの支払は最低限の生活を維持するのに必要

住宅を維持するためにローンを返済することは、言わば賃貸物件の家賃を支払うようなものです。家賃の支払いは生活を維持するための最低限の支出と言えます。

そのため、家賃の支払いと近しい位置づけにある「住宅ローン」を優先的に支払うことに不当性はないと考えられているのです。

2.住宅ローンの支払は債権者の利益につながる

住宅ローンを契約する場合、担保として抵当権を設定することが一般的です。

ここで担保の元となる「住宅ローン」を、被担保債権と呼びます。

住宅ローンが返済されれば被担保債権額は減額され、その分債務者の保有資産が増えることとなります。

個人再生の特性上、債務者の保有資産が多いほど債権者の手元に渡る金額が多くなるため、住宅ローンの支払いを継続することは結果的に債権者の利益につながると考えることができるのです。

住宅ローン特則のメリット

住宅ローン特則を利用することでどのような恩恵を受けられるのか見ていきましょう。

1.マイホームを維持できる

住宅ローン特則を活用する最も大きなメリットは、住宅ローンを継続的に支払うことでマイホームを維持できる点です。

債務整理の一つである自己破産では、債務を全て免除する代わりに保有財産の大半を処分する必要があり、マイホームを残したまま手続きすることは困難です。

そのためマイホームを維持できることは、住宅ローン特則を活用できる個人再生ならではのメリットと言えます。

2.住宅の競売手続きを停止できる

競売手続きとは、債務者がローンの支払いをできなくなった際に、住宅を所有する債権者（住宅ローンの場合はローン会社）の申立てにより裁判所が住宅の差押えと売却を執行し、回収した金額を債権者への弁済に充当する手続きを指します。

競売手続きは、おおよそ以下のような段階を経て実行されます。

債務者は、ローンの返済を滞納し一定期間が経過すると、支払期日まで借金の返済が猶予される「期限の利益」を喪失します。

とはいえ、これまで分割での返済ができなかった債務者が一括請求に対応できる可能性は極めて低いため、代わりに保証会社が債権者に対して弁済をする「代位弁済」が行われるケースがほとんどです。

その後、一時的に債権者に対する返済を免れた債務者は、保証会社から一括請求を受けることになります。

そして、ここでも支払いができない場合に、法的措置として「競売手続き」が行われることになります。

上記の流れで競売手続きに至るのが一般的ですが、「住宅ローン特則」を活用すれば開始された競売手続きを停止できるのです。

つまり住宅を維持するには、いずれにしても住宅ローンを支払わなくてはいけないということです。

出典：司法書士法人みつ葉グループ

3.住宅ローンの返済期間を延長できる

住宅ローン特則を利用することでローンの返済を10年間延長することが可能です。債権者が同意すれば10年以上期間を延長できる場合もあります。

したがって、債務者が65歳の時に住宅ローン特則を利用した場合、期間を延長できるのは70歳までの5年間となります。

出典：https://saimuseiri-sapporo.jp/kojinsaisei/special-provisions.html

住宅ローンを抱える人に個人再生をおすすめする理由

財産を維持したまま借金の減額を図ることができる個人再生は、その他の債務整理手続きと比べてメリットが多いとされます。

そこで、ここでは住宅ローンを抱える人に個人再生をおすすめする理由を解説していきます。

返済を分割払いにできる

ローンの返済を一定期間滞納すると「期限の利益を喪失」するため、債権者からの一括請求に応じなくてはいけないと述べました。

しかし、住宅ローン特則が適用されれば、期限の利益が回復し支払を再び分割払いに戻すことができるのです。

これを「期限の利益回復型」と言います。

再生期間中は住宅ローン返済の猶予が受けられる

住宅ローンの返済が困難である場合には、再生計画の弁済期間として考えられている約3～5年の間、返済の猶予を受けることが可能です。

ただし、利息のみを返済する期間が長期化すると、かえって支払総額が増えてしまうケースが考えられるため要注意です。

住宅ローン特則を利用する条件

住宅を維持したまま借金の減額を図ることができる「住宅ローン特則」ですが、どんな状況でも利用できる制度ではありません。

住宅ローン特則を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

1.個人再生の要件を満たしている

住宅ローン特則は、債務整理手続きの中でも個人再生にのみ認められる制度です。

したがって、住宅ローン特則を利用するには個人再生の要件を満たしていることが必須であるとされています。

個人再生は、債務の全てを免除する「自己破産」とは異なり、手続き後も支払いを継続する必要があります。

個人再生では、申立て人の支払能力を評価するために、再生計画案を提出する前のタイミングで「履行可能性テスト」が実施されるケースがあります。

「履行可能性テスト」では、6か月の間裁判所が選任する個人再生委員に対し弁済額として想定される金額を継続的に支払うことができるか否かが試されます。

つまり個人再生の要件を満たすには、この6か月間で債務の履行可能性を証明することが非常に重要であるということです。

2.手続きをする本人が住むための住居である

住宅ローン特則を利用するには、住居が手続きをする本人が住むためのものであり、かつ本人名義であることが求められます。

本人が所有している物件であっても、不動産投資を目的とした住宅や、特定の期間のみ利用する事務所である場合には住宅ローン特則の要件を満たしているとは言えません。

3.不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていない

不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていれば、住宅ローン特則は利用できなくなってしまいます。

例えば、その他の借金返済を担保する抵当権として当該の住宅を指定しているといったケースでは住宅ローン特則を利用することは不可能です。

4.住宅資金貸付債権である

以下の条件を満たす借金を住宅資金貸付債権と言います。

住宅資金貸付債権の条件

• 住宅の建設及び改装・購入に必要な借金であること
• 分割返済する定めであること
• 債権者の持つ請求権を担保（保証）する抵当権が住宅に設定されていること

住宅資金貸付債権であることを認められるには、当該債権が住宅の購入や建設を目的とした資金であることが前提になります。

　住宅ローンは、住宅を購入するための借入であり、かつ抵当権に住宅が設定されているため住宅資金貸付債権に該当します。

リフォームローン等は住宅の改装を目的とした資金と言えますが、無担保ローンであれば抵当権が設定されていないため住宅資金貸付債権にはなりません。

抵当権とは、購入者がローン返済をできなくなった場合に、当該の物品を回収することで弁済を受けられる債権者の権利を指します。

個人再生後に住宅ローンを組むことは可能？

個人再生すると、約5年から10年の間はブラックリストに登録されてしまいます。

ブラックリストに登録されるというのは、厳密に言えば信用情報機関が管理する信用情報に事故情報が記録されることを指し、社会的な信用における傷を意味します。

事故情報登録期間中に関しては、ローン会社の審査に通りにくくなるため、新規でローンを組むことが困難になると考えられます。

個人再生後に住宅ローンを組むためのポイント

借金の状況を考えて個人再生をしようと思っているけれど、なんとか住宅ローンを組むことができないかと考える方もいると思います。

ここでは、個人再生後に住宅ローンを組みたいという方の意識するべきポイントを解説します。

事故情報が消えてから住宅ローンを組む

事故情報が登録されていれば、住宅ローンを組むことは難しいです。そのため、個人再生をしたあとに住宅ローン組みたいのであれば事故情報が消えるまで待ちましょう。

事故情報がどれくらいで消えるのかは以下のとおりです。

安定した収入を得られる職につく

住宅ローンの審査基準の中に「年収」や「勤続年数」、「雇用形態」など安定して収入を得られるかが問われるものがいくつかあります。

また事故情報が消えるまでに少なくとも5年はかかるので、長期的に働けそうな場所を見つけて勤続年数を増やしていきましょう。

住宅ローンの申請までは同じ職場に勤めていることが理想です。

自己再生特則を利用する際の注意点

住宅を手放すことなく住宅ローンの免責許可が得られる可能性のある自己再生特則は魅力的な制度です。

しかし、利用に際しては注意点もあるので、しっかり理解しておきましょう。

理解しないで進めると、借金の減額に失敗し、手続きにかかった時間や労力が無駄になってしまいます。

住宅ローンは減額されない

住宅ローンの自己再生特則を利用しても住宅ローンは減額の対象に含まれません。減額の対象になるのは住宅ローン以外の債務です。

住宅が競売にかけられないという点で自己再生特則は抵当権者の権利行使を制限しているとみることができます。

これに加えて、債務を請求する権利まで放棄させることは過大でです。

債権者の請求権を保障することが住宅を競売にかけないことの最低限の条件となっているのです。

税金や社会保険料は減額されない

自己再生特則では借金の総額を減額できますが、減額対象にならない債務があります。以下の債務は減額の対象外です。

特に税金や社会保険料などの公租公課は「一般優先債権」といわれています。

民事再生法第122条1項では、「一般優先債権は、再生手続によらないで、随時弁済する」と規定されているように全額を支払います。

以上の債務の中に大きな金額のものがあれば、自己再生特則を利用した後でも多額の債務が残ってしまうため注意しましょう。

申立が認可されないこともある

自己再生特則は裁判所に申立をしても認められないこともあります。ほとんどのケースでは認可されるようですが、以下の場合には却下される可能性があるでしょう。

自己再生特則を申し立てる前に、上記に当てはまっていないか弁護士や司法書士に確認してもらいましょう。

財産があると返済額が上がる可能性がある

個人再生には「清算価値保障の原則」という考え方があります。

これは「手続き時に保有している財産価値の総額は債権者に最低限支払わなければならない」という原則です。

しかし、債務者が300万円の資産を保有している場合には300万円以上の債務を返済する義務が生じるのです。

この資産には現金だけではなく、株式や債券、自動車、生命保険の解約返戻金、退職金などさまざまな財産が含まれます。

個人再生は弁護士への依頼がおすすめ

個人再生は一人で行うことも可能ですが、スムーズに手続きを進めるためには弁護士へ依頼することがおすすめです。

弁護士に依頼した場合のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

個人再生の手続きをするには、多くの書類を準備し適切に作成しなくてはなりません。万が一書類不備があれば手続きが不認可に終わってしまうリスクも想定されます。

弁護士に依頼すれば書類の準備だけでなく作成まで代行してもらえるため、書類不備が原因で手続きが失敗に終わるリスクは大幅に軽減されるでしょう。

再生計画案の作成時にも、依頼人の支払い能力を鑑みて履行可能性の高い計画案を作成できるようサポートしてもらえますよ。

現実的な再生計画案を提出すれば裁判所からの評価が良くなり、債務が減免される可能性が高くなります。

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よくある質問

まとめ

今回は住宅ローンを抱えている方が個人再生をした場合のメリットや、個人再生特有の制度である「住宅ローン特則」について解説しました。

本来は、個人再生する際にローン返済中の物品があればローン会社に回収されてしまいますが、住宅ローン特則を活用すれば、個人再生後も住宅ローンを継続的に支払うことでマイホームを維持できます。

例えば、代位弁済から6か月が経過していれば、競売に出された住宅を取り戻すことはできなくなってしまいます。

このように、手続きの特性を知らなかったが故に、不本意な結果を招いてしまうということは往々にして起こり得ます。

そのため、順調に手続きを進めるには弁護士に依頼するのがおすすめです。

記事内で紹介した弁護士・司法書士事務所では無料相談も実施しているため、マイホームを維持しながら債務整理をしたい人はぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

執筆者情報 債務スタート編集部

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